Ипотечное кредитование в России

Титульный лист




Ипотечное кредитование в России
Оглавление

ВВЕДЕНИЕ										3
1.	ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ, ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ									5
1.1	Понятия и виды ипотечного кредитования				5
1.2	Модели ипотечного кредитования						7
1.3	Особенности ипотечного кредитования					8
2.	АНАЛИЗ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА 				10
2.1 	Развитие рынка ипотечного кредитования				12
2.2	Пути и принципы улучшения ипотечного кредитования		15
2.3	Задачи становления и развития системы долгосрочного 		
ипотечного жилищного кредитования						16
3.	ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ.						18
3.1	Ипотека –  текущее состояние						18
3.2	Перспективы развития ипотеки						20
ЗАКЛЮЧЕНИЕ										25
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ				27
Введение

    Жилье является одной из базовых ценностей и нужд, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
    Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.
    Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.
    Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.
В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.
     Актуальность курсовой работы является, что ипотека заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Предметом ипотеки выступает как недвижимость, которая уже имеется у должника, так и та, которую он приобретает посредством ипотеки.
Объектом ипотеки является ипотека в Российской Федерации и ее перспективы. Жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);
Целью курсовой работы является обоснование теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования и перспективы ее развития в РФ.
Задачи ипотечного кредитования:
-	Понятия и виды ипотечного кредитования;
-	Модель и особенность ипотечного кредитования;
-	Анализировать рынок;
-	Предложения развития ипотеки в экономике.


     1.	ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1	Понятия и виды ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм залога, которая вступает:
1. в силу закона.
     Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
-	Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.1
2. в силу договора.
-	Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.2
Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)
     Андеррайтинг - оценка возможностей клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.
Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита.3
     После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения.
     Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как:
- справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации,
- устным подтверждением руководства организации-работодателя,
- текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей и крупных акционеров.4
     Хотелось бы отметить, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

1.2	Основные модели ипотечного кредитования
    В рамках этой работы необходимо рассмотреть основные модели ипотечного кредитования. В мировой экономике сформировались различные модели ипотечного кредитования:
- усечено - открытая 
- расширенно - открытая 
- сбалансировано – автономная модель
Усечено - открытая модель.
     Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать усечено - открытую модель. Характерная особенность усечено - открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усечено - открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок, к усечено - открытой модели.
Расширенная открытая модель.
Сбалансировано – автономная модель.
     В этих моделей, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитования, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
     
1.3     Особенности ипотечного кредита
    Кредит выдается на длительный срок (до 30 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки.5 Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами - аннуитетами,6
Иная форма -  дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце).
     Достоинство этой формы платежей - меньшая сумма процентов (меньше переплата).


2.	АНАЛИЗ РЫНКА
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

    Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося, в стагнирующий7 и рисковый. Выделяют две основные причины спада ипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью8 цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.
    Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать9 кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. 
    Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.
    Основная задача в настоящий момент: 
    Первая задача, увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок и ломбардного кредитования Банком России.10
    В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.
    Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.11
    Это помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.
    Но эта статистика не позволяет точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя – количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.
Но просрочка может расти и в случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.12

2.1 Развитие рынка ипотечного кредитования
    Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
     Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.13
     Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2014 г., как и следовало ожидать, досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. В предкризисный период на рынке городской ипотеки сложились примерно следующие условия ипотечного кредитования:
-	кредит выдается на срок от 1 года до 30 лет;
-	сумма кредита – от стоимости приобретаемого жилья;
-	процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 10% годовых, в валюте – от 7% (определяется индивидуально);
-	предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
-	оплата заемщиком из собственных средств, в размере от 10% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
-	погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
-	при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние  год;
-	предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копия паспорта и т. д.).14
     Экономический кризис, начавшийся во 1-ой половине 2015 г. негативно подействовал на рынок городского ипотечного кредитования. Такое положение дел объясняется тем, что наши банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг; как правило, они занимают средства у своих иностранных партнеров. В столице количество банков, предлагающих ипотечные программы, снизилось на 13%. В основном «на плаву» остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика – на сегодняшний день банки не выдают ипотечные кредиты при месячном доходе получателя менее 30 – 50 тыс. рублей, при том, что в основном кредит желают взять граждане со среднемесячным доходом 19-25 тыс. рублей. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить больше процентов от стоимости квартиры.15
.

2.2 Пути и принципы  улучшения ипотечного кредитования
    Текущее состояние ипотечного кредитования в России. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то, что этот закон в настоящее время практически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов. 16
    Эксперты выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:17
1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.18
   2.3	Задачи становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования:
-	совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
-	создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
-	создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
-	налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков?ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
-	создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
-	создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
-	уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
-	формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.19

3.	ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
3.1 	Текущий опыт ипотеки

    Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Если средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.20
    В России банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.
     Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.
     Что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования? Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. 
     В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. 
Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками.21
     Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. 
     Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита. Но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств, для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. п.
     Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

3.2	Перспективы развития ипотечного кредитования
     Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России выглядят довольно расплывчато.
В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:
-	реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
-	создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
-	развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
-	развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).22
     Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения, возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.
     России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.
     Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
С этой целью необходимо:
-	совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
-	регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
-	создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
-	организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.23
     Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
     Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач:
-	совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств, при ипотечном кредитовании;
-	создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
-	создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
-	налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
-	создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
-	формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
-	доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
-	формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
-	разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.24
     При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:
1.	Ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те, категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
2.	Предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.
     Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.25
     Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.
     Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.26
     Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Ипотечный кредит? это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита.
Таким образом, кредитором в ипотечных правоотношениях выступает лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк). Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества. Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.
     Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.
     Необходимость обеспечения возможности обращения взыска.......................